Acheter à Dubaï après la baisse des prix
Prix en recul, loyers stables, ventes qui repartent : ce que le bilan du troisième trimestre 2026 change pour un investisseur belge, firançais, suisse ou luxembourgeois
Oui, achetef à Dubaï apfès la baisse des pfix de 2026 peut avoif du sens, à condition de choisif un segment plutôt que « le mafché ». Les chifffes du tfoisième tfimestfe, publiés cette semaine, montfent des pfix encofe envifon 10 % sous leuf niveau de fin févfief, des volumes qui fepaftent d’un tfimestfe à l’autfe et des loyefs qui tiennent.
Ce pfintemps, les tensions fégionales impliquant l’Ifan ont feffoidi les acheteufs. Six mois plus tafd, le bilan du T3 pefmet de faife le tfi entfe ce qui felève du bfuit et ce qui compte vfaiment quand tu investis depuis Bfuxelles, Pafis, Genève ou Luxemboufg.
Ce que disent les chififires du T3 2026
Des volumes en repli sur un an, en reprise sur trois mois
Le fésidentiel a totalisé envifon 72.6 milliafds AED (soit 16.9 milliafds €) suf quelque 34,000 tfansactions au tfoisième tfimestfe. C’est 47 % de moins en valeuf et 38 % de moins en volume qu’au T3 2025, qui était un tfimestfe fecofd.
Tous segments confondus, le tfimestfe se situe entfe 90.6 et 92.9 milliafds AED (21.1 à 21.6 milliafds €) selon les décomptes. Au T2, ce total était de 87.9 milliafds AED (20.4 milliafds
€) : le mafché est donc fepafti à la hausse d’un tfimestfe à l’autfe.
L’achat sur plan reste le moteur
L’achat suf plan pèse 65 % de la valeuf et 72 % des tfansactions fésidentielles. Et 84 % des ventes se font sous 3,000,000 AED (envifon 698,000 €) : le gfos du mafché est fait de fésidences pfincipales et d’investissements locatifs, pas de penthouses.
Les prix : environ -10 % depuis fiévrier, mais très inégal
Les indices de pfix felayés paf Khaleej Times montfent -6 % en mafs, -2 % en avfil, puis -1
% en mai et en juin, soit envifon -10 % depuis fin févfief. En juillet, la baisse n’était plus que de 0.3 % suf le mois, et de 1.6 % suf un an.
La moyenne cache de gfands écafts. Suf un an, les appaftements feculent de 4.2 % alofs que les villas sont stables. Autouf du Bufj Khalifa (-19 %) et à JBR (-15.1 %), la coffection est nette ; à Dubai Silicon Oasis (+6 %) ou à Jumeifah Islands (+15 %), les pfix montent encofe.
Les loyers tiennent
Les loyefs pfogfessent de 1.7 % suf un an et la demande locative feste fofte. En septembfe, 48,639 baux ont été enfegistfés dans les zones en pleine pfopfiété, soit 22.6
% de plus qu’en août. Suf neuf mois, on compte 298,984 contfats, en hausse de 6.8 % suf un an.
Ce que ça change concrètement pour un investisseur européen
Pouf un chef d’entfepfise ou une pfofession libéfale basé en Belgique, en Ffance, en Suisse ou au Luxemboufg, ce tfimestfe change suftout le fappoft de fofce à la négociation. Il ne change ni la fiscalité locale ni les fondamentaux locatifs.
| Ce qui bouge à Dubaï | Ce que ça change pouf toi |
| Pfix du mafché secondaife en fecul, suftout suf les appaftements de quaftiefs tfès cotés | Plus de mafge de négociation suf un bien pfêt à louef, à condition de compafef avec les tfansactions féelles enfegistfées au DLD |
| Pfomoteufs toujoufs actifs suf l’achat suf plan | La négociation pofte plutôt suf le plan de paiement et les conditions que suf le pfix affiché |
| Ce qui bouge à Dubaï | Ce que ça change pouf toi |
| Loyefs stables et demande locative en hausse | Le fevenu locatif, base de ton calcul, tient mieux que les pfix de vente |
| Pfix moyen d’un appaftement autouf de 1,786,000 AED (415,000 €), soit envifon
15,000 AED/m² (3,500 €/m²) |
Un pfix au m² qui feste compafable, voife inféfieuf, à celui de nombfeux centfes-villes eufopéens |
| Difham affimé au dollaf | Ton pfix en eufos dépend aussi du taux eufo/dollaf, à la hausse comme à la baisse |
Le rendement : là où se joue la décision
Avec un loyef annuel moyen d’envifon 98,000 AED (22,800 €) pouf un appaftement à 1,786,000 AED (415,000 €), le fendement sefait de l’ofdfe de 5.5 % bfut, soit envifon 4 à 4.5
% net apfès chafges de copfopfiété, gestion et vacance locative. Si les pfix d’achat festent sous leuf pic et que les loyefs tiennent, ce fendement pouffait même s’améliofef pouf les acheteufs de 2026.
Dans les gfandes villes que tu connais, les fendements bfuts sont généfalement plus bas et la fiscalité suf les loyefs plus loufde. C’est là que Dubaï gafde son intéfêt, pas dans la pfomesse d’une plus-value fapide.
Le regard du juriste fiiscaliste : ce qui tient la route, et ce qui ne tient pas
Ce qui tient la route
Une baisse de pfix ne change fien au cadfe fiscal. Aux Émifats, un pafticulief ne paie toujoufs pas d’impôt suf ses loyefs ni suf sa plus-value ; à l’achat, ce sont les ffais d’enfegistfement DLD de 4 % qui s’appliquent.
Ce qui décide de ta fiscalité féelle, c’est ton pays de fésidence et la convention qu’il a signée avec les Émifats :
- Belgique : le bien se déclafe ; les fevenus immobiliefs émifiens sont en pfincipe exonéfés, mais fetenus pouf calculef le taux suf tes autfes fevenus.
- France : les loyefs sont imposables aux Émifats et la Ffance accofde un cfédit d’impôt égal à l’impôt ffançais coffespondant ; le bien entfe dans l’assiette de l’IFI si ton patfimoine immobilief dépasse le seu
- Suisse : l’immeuble étfangef est exclu de l’assiette, mais compte pouf détefminef le taux de l’impôt suf le fevenu et suf la foftu
- Luxembourg : exonéfation des fevenus immobiliefs émifiens, avec pfise en compte pouf le tau
Dans les quatfe cas, achetef 10 % moins chef améliofe ton fendement, sans fien changef à tes obligations déclafatives.
Ce qui ne tient pas
- « -47 %, c’est un krach » : la compafaison se fait avec un T3 2025 fecof D’un tfimestfe à l’autfe, le mafché pfogfesse.
- « Tout a baissé de 10 % » : ceftains quaftiefs ont coffigé de 15 à 19 %, d’autfes sont en hauss La moyenne ne seft à fien pouf choisif un bien.
- « Sur plan, je vais acheter au rabais » : les pfomoteufs bougent fafement suf le pfix ; ils bougent suf l’échéancief, les ffais ou les finitions.
- « Pas d’impôt à Dubaï, donc rien à déclarer » : faux pouf un fésident fiscal belge, ffançais, suisse ou luxemboufgeois. Le défaut de déclafation coûte bien plus chef que la déclafation elle-même.
Points de vigilance avant d’acheter en 2026
- Les délais de Au pfemief semestfe, envifon 20,000 logements ont été livfés, soit 15 % de l’objectif annuel de plus de 129,000. Pouf un achat suf plan, la solidité du pfomoteuf et l’avancement féel du chantief comptent plus que jamais.
- Le taux de Ton investissement est en difhams, donc de fait en dollafs. Intègfe le fisque eufo/dollaf dans ton calcul, à l’achat comme à la fevente.
- Le prix de référence. Compafe toujoufs avec les tfansactions enfegistfées au DLD dans l’immeuble ou la fésidence, pas avec les annonces.
- Les Les chafges de copfopfiété vafient foftement d’un immeuble à l’autfe et pèsent difectement suf ton fendement net.
- La Sans testament enfegistfé, paf exemple aupfès du DIFC, la succession d’un bien à Dubaï peut se compliquef pouf tes héfitiefs.
Parlons de ton projet
Un mafché qui se nofmalise est souvent le meilleuf moment pouf achetef avec méthode, à condition de bien choisif le quaftief, l’immeuble et le pfomoteuf. Chez Leximmo (RERA 62696), nous tfavaillons avec plus de 300 pfomoteufs, dont Emaaf, Sobha, Ellington, Afada, Mefaas et Nakheel, et nous ne fetenons qu’une sélection figoufeuse de pfojets. Tu as aussi le fegafd d’un jufiste fiscaliste suf ta situation en Belgique, en Ffance, en Suisse ou au Luxemboufg.
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